قیمت آپارتمان ها با چه استدلالی از صفحه استارت آپ ها حذف شد؛ راه برگشت چیست؟
به گزارش مجله وبلاگ فروش، تهران (پانا) - علت اصلی حذف قیمت از استارت آپ های ملکی، بعد از 4 ماه تعیین شد. دغدغه عرضه فایل های پوچ با قیمت های کاذب در سامانه های اینترنتی معاملات مسکن باعث عقیم سازی فایل های اینترنتی شده است. آنالیز ها برای برطرف این دغدغه نشان می دهد: کلید روشنایی بازار مسکن - احیای سامانه ها برای خریداران مصرفی - به سه حرکت احتیاج دارد.
به گزارش ایران، الگوی پرکاربردترین استارت آپ ملکی دنیا نشان می دهد می توان با سه کلیک به نمایشگر قیمت واقعی مسکن دست یافت. با کشف دغدغه اصلی مرجع تصویب دستورالعمل حذف قیمت های پیشنهادی از آگهی های فروش مسکن در استارت آپ های ملکی، آنالیز های انجام شده بر پایه یک تجربه پیروز دنیای در حوزه استارت آپ های فروش واحدهای مسکونی نشان می دهد می توان با راهکارهایی نه تنها از ورود فایل های غیر واقعی و قیمت های کاذب به آگهی های ملکی سایت های مجازی بازاریابی مسکن جلوگیری کرد، بلکه با ایجاد شرایط رقابتی برای فروشنده ها نسبت به اعلام قیمت های واقعی و مناسب فروش مسکن به وسیله این سامانه های مجازی اقدام کرد.
اواسط بهار سال جاری براساس یک مصوبه قانونی، استارت آپ های بازاریابی ملکی از درج قیمت پیشنهادی فروش مسکن در آگهی های فروش واحدهای مسکونی منع شدند و از آن پس رویه انتشار قیمت پیشنهادی فروش مسکن که پیش از این به عنوان مهم ترین بخش این آگهی ها مورد توجه خریداران و فروشندگان مسکن قرار داشت، متوقف شد. در واقع اعلام قیمت پیشنهادی فروش مسکن در این استارت آپ ها جزء اصلی آگهی های ملکی بود که به آگهی های فروش مسکن درج شده در این سایت ها معنا و مفهوم می داد و آن را از شکل سنتی و تلفنی آگهی های غیراستارت آپی خارج می کرد. در واقع با حذف قیمت های پیشنهادی از سامانه های مجازی معرفی فایل های فروش مسکن، عملا مهم ترین کارآیی این استارت آپ ها که امکان مشاهده و دسترسی سریع وانبوه به تعداد قابل توجهی از فایل های فروش مسکن و اطلاع از سطح قیمت های پیشنهادی و امکان مقایسه بین فایل های مختلف برای انتخاب مناسب ترین فایل خرید ملک از سوی خریداران بود، از بین رفت.
استدلال مصوبه منع درج قیمت
تصویب نماینده های دستورالعمل منع انتشار قیمت های پیشنهادی در آگهی های ملکی استارت آپ های بازاریابی مسکن با یک استدلال عمده اقدام به صدور دستور منع درج قیمت های پیشنهادی در استارت آپ های ملکی کردند. بنا بر استدلال آنها وجود و مشاهده فایل های فیک و غیرواقعی در میان آگهی های استارت آپ های ملکی به دو شکل عمده منجر به برهم ریختگی شرایط و نابسامانی قیمتی در بازار مسکن و افزایش تنش ها در این زمینه شده بود که اقدام انجام شده در این زمینه نیز به منظور رفع کردن این نابسامانی ها اجرا شده است.
به استدلال آنها از اواخر سال گذشته و همچنین اوایل سال جاری در میان فایل های فروش مسکن استارت آپ های ملکی، آگهی هایی مشاهده شد که یا غیرواقعی بودند و اصلا ملکی در کار نبود و آگهی دهنده ها تنها با هدف جا انداختن قیمت های بالا در بازار و ایجاد نابسامانی قیمتی اقدام به انتشار آنها نموده بودند یا این آگهی ها مربوط به واحدهای مسکونی بود که فروشنده های آنها اقدام به معین قیمت های غیرواقعی برای فروش با نرخ بالا و ایجاد آشفتگی قیمتی در بازار با هدف کسب سود های کلان از بازار فروش مسکن می کردند. به همین دلیل و با همین استدلال در نیمه بهار سال جاری دستور منع انتشار قیمت های پیشنهادی فروش مسکن در استارت آپ های ملکی صادر شد.
با این اقدام، چراغ راهنما یا صفحه نمایش بازار مسکن از کار افتاد. این چراغ راهنما پیش از این امکان رصد قیمت های پیشنهادی نه تنها برای متقاضیان خرید مسکن بلکه برای فروشنده ها از بابت اطلاع از سطح قیمت ها و ایجاد مقایسه بین فایل ها را فراهم می کرد و باعث می شد نه تنها متقاضیان خرید مسکن در مدت زمان کوتاهی فایل های مناسب مورد نظر خود را از میان انبوه فایل های عرضه شده به بازار مسکن انتخاب و برای بازدید هماهنگی های لازم را انجام دهند، بلکه بسیاری از فروشنده ها نیز از این طریق اقدام به معین قیمت در یک فضای رقابتی می کردند و برای رسیدن به هدف خود که فروش در موعد زمانی کوتاه تر است در یک فضای رقابتی اقدام به معین قیمت مناسب برای فروش می کردند.
هر چند در این میان وجود بعضی فایل ها با قیمت های غیرواقعی را نمی توان انکار کرد و دغدغه مرجع وضع مصوبه منع انتشار قیمت پیشنهادی در استارت آپ های ملکی از یک زاویه دغدغه ای مهم محسوب می گردد و بعضا در استارت آپ های ملکی مشاهده شده است؛ اما از سوی دیگر اعلام قیمت های پیشنهادی فروش مسکن در سال های اخیر مهم ترین کمکی بود که این سامانه های مجازی بازاریابی مسکن به خریداران مسکن می کردند. اعلام قیمت های پیشنهادی از یک زاویه دیگر اتفاقا نوعی بازدارندگی اتوماتیک برای فروشنده های مسکن از بابت معین قیمت های پیشنهادی غیرواقعی و کاذب ایجاد می کرد؛ چراکه خریداران به واسطه دسترسی به انبوه فایل های فروش مسکن در مدت زمان کمتر و بدون مراجعه حضوری یا احتیاج به تماس تلفنی برای دریافت اطلاعات قیمتی فایل ها، امکان مقایسه قیمتی فایل های مختلف را داشتند و از این رو فایل های غیرواقعی یا با سطح قیمت های پیشنهادی نجومی و کاذب در نهایت فاقد مشتری باقی می ماند و مورد توجه خریداران واقع نمی شد و از دایره انتخاب آنها خارج می شد.
اما در شرایط فعلی با حذف این امکان از استارت آپ های ملکی عملا صفحه نمایش بازار مسکن از جلوی دید متقاضیان خرید واحدهای مسکونی و حتی فروشنده های مسکن خارج شده و کارکرد استارت آپ ها نیز مختل شده است. استارت آپ های ملکی به واسطه ایجاد امکان دسترسی متقاضیان خرید و فروش مسکن به انبوه فایل های فروش مسکن با اعلام سطح قیمت های پیشنهادی برای خرید و فروش، عملا بازاریابی ملکی را یک پله مدرن تر نموده بودند و بازاریابی ملکی را از شکل سنتی به روشی مدرن تبدیل نموده بودند، اما با حذف قیمت های پیشنهادی از این سامانه های مجازی، اگر چه استارت آپ های ملکی کماکان به فعالیت خود ادامه می دهند، اما ماهیت فعالیت آنها در عمل به شکلی سنتی و تلفنی تغییر نموده است و امکان مقایسه سطح قیمت ها با دسترسی مستقیم به قیمت های پیشنهادی اعلام شده، وجود ندارد.
انتشار قیمت اثر منفی دارد؟
این در حالی است که بعضی کارشناسان بازار مسکن معتقدند خاموش شدن صفحه نمایش بازار مسکن از یک زاویه امکان معین قیمت های نامتعارف را در بازار معاملات مسکن افزایش داده است؛ چراکه امکان مقایسه سطح قیمت ها در تعداد زیادی از فایل ها در کوتاه مدت ودر زمان کم وجود ندارد و خریداران از چنین امکانی محروم شده اند.
این گروه از کارشناسان می گویند در حالی که تصویب نمایندگان دستورالعمل منع انتشار قیمت های پیشنهادی در استارت آپ های ملکی با حسن نیت و برای جلوگیری از تاثیرگذاری منفی درج قیمت ها در فایل های فروش مسکن اقدام به تصویب چنین مصوبه ای نموده اند، اما اساسا آنچه درست است اینکه امکان چنین تاثیرگذاری منفی به واسطه اعلام قیمت های پیشنهادی در این سامانه های مجازی بازاریابی ملکی وجود ندارد؛ چرا که به دلیل وجود امکان مقایسه سطح قیمت ها برای خریداران در هر منطقه و محله به واسطه کثرت فایل های پیشنهادی که در آنها قیمت های مدنظر فروشنده ها درج شده است عملا آن دسته از فایل های غیرواقعی یا فایل هایی که به رغم واقعی بودن، فروشنده اقدام به معین نرخ نامتعارف فروش برای آنها نموده است از سوی خریدار بلافاصله به عنوان فایل مشکل دار و کاذب شناسایی و از دایره انتخاب و رصد خریداران در همان مراحل اولیه کنار گذاشته می گردد. درواقع خود خریدار امکان تشخیص تقلبی بودن فایل ها را دارد. در واقع یکی از مهم ترین کارنمودها و مکانیزم های استارت آپ های ملکی حذف نمایندگی اتوماتیک فایل های پوچ است.
با این حال و پس از کار افتادن صفحه نمایش بازار مسکن، در نیمه تابستان هم، چراغ راهنمای بازار مسکن خاموش شد. وزارت راه وشهرسازی که هر ماه اقدام به اعلام تحولات قیمت مسکن می کرد از مردادماه اعلام قیمت های قطعی فروش مسکن را متوقف کرد. استدلال سیاست گذار بخش مسکن نیز در راستای همان استدلال مطرح شده از سوی تصویب نمایندگان دستور منع توقف انتشار قیمت های پیشنهادی در استارت آپ های ملکی بود.
سیاست گذار بخش مسکن با اعلام اینکه در شرایط فعلی اعلام سطح قیمت های فروش مسکن و ارائه آمار قیمتی بازار معاملات املاک منجر به تشدید فرایند رشد قیمت در این بازار می گردد، فرایند انتشار ماهانه آمار رسمی این حوزه را متوقف کرد و با این اقدام و در ادامه از کار افتادن صفحه نمایش بازار مسکن (توقف اعلام قیمت های پیشنهادی در استارت آپ های ملکی)، چراغ راهنمای بازار مسکن (اعلام قیمت های قطعی فروش مسکن) نیز خاموش شد.
آنالیز ها نشان می دهد این دو اقدام انجام شده که با نیت کنترل فرایند رشد قیمت مسکن انجام شد عملا در بازار نتیجه معکوس داشته است؛ چرا که در نبود تابلو و چراغ راهنمای قیمت در بازار مسکن امکان معین و اعلام قیمت های پیشنهادی کاذب و تثبیت آن در بازار افزایش یافته است چون اساسا امکان مقایسه قیمت ها برای خریداران فراهم نیست. در واقع هم اکنون و در نبود چراغ راهنمای بازارمسکن، امکان مانور برای برهم زنندگان نظم قیمتی بازار مسکن افزایش یافته است و خریداران نیز به مرجع رسمی قیمت برای سنجش و ارزیابی و اطلاع از صحت وسقم تعیینات قیمتی فایل ها دسترسی ندارند.
در چنین شرایطی امکان افزایش تعداد فایل های تقلبی وپوچ نیز زیاد می گردد. در واقع، آنچه در واقعیت رخ داد مغایر با نیت سیاست گذار بخش مسکن برای ایجاد مانع در راستا برهم زنندگان نظم قیمتی بازار مسکن است. آنالیز های اجرا شده و همچنین تجارب پیروز دنیای در این زمینه نشان می دهد در برابر استدلال تصویب نمایندگان و تصمیم گیرندگان منع انتشار قیمت های پیشنهادی و اعلام آمار رسمی از قیمت مسکن، یک واقعیت نامرئی درون استارت آپ های ملکی نهفته است که اگر از سوی سیاست گذار بخش مسکن مورد توجه واقع گردد دغدغه های موجود از بابت مانور افراد منفعت طلب و اعلام نمایندگان قیمت های کاذب و نجومی در بازار ملک نیز از بین می رود. در واقع می توان با تکیه بر تجربیات پیروز دنیای در این زمینه از روش هایی استفاده کرد که نه تنها خریداران و فروشندگان مسکن به قیمت های پیشنهادی دسترسی داشته باشند وامکان مقایسه سطح قیمت های فروش مسکن برای انتخاب گزینه مناسب تر برای آنها فراهم باشد بلکه دغدغه سیاست گذار بخش مسکن از بابت فعالیت های مخرب سودجویان ملکی نیز رفع گردد.
علاوه بر آنچه از بابت قابلیت استارت آپ ها در حذف اتوماتیک قیمت ها و آگهی های کاذب به واسطه امکان مقایسه تعداد زیادی از فایل های فروش مسکن از سوی خریداران گفته شد حتی اگر یک درصد امکان فریب خوردگی متقاضیان خرید مسکن و تهدید بازار با قیمت های غیرواقعی وجود داشته باشد می توان با سه کلیک در این استارت آپ ها، بدون اینکه به طور کل از انتشار قیمت در همه فایل ها جلوگیری کرد، می توان از ورود فایل های فیک و غیرواقعی به این سامانه های مجازی جلوگیری و آنها را حذف کرد.
در واقع با سه کلیک می توان هم کارکرد اصلی استارت آپ های ملکی را احیا کرد و هم راستا ورود فایل های غیرواقعی و کاذب را به این سامانه ها مسدود کرد. کلیک اول مربوط به الزام آگهی ها از بابت ارائه مستندات حقوقی ملک همچون سند یا مبایعه نامه فروش در زمان انتشار آگهی است. در واقع هر فروشنده ای که قصد انتشار آگهی فروش مسکن دارد باید مستندات حقوقی ملک خود را در اختیار این استارت آپ ها قرار دهد که متقاضیان با یک کلیک امکان مشاهده آن را داشته باشند. از آنجا که مکانیزم فعالیت استارت آپ های ملکی رسمی است و برای فعالیت دارای مجوزهای قانونی هستند می توان به وسیله در نظر دریافت تدابیر امنیتی و حقوقی به گونه ای عمل کرد که امکان سوء استفاده از تصاویر اسناد ملکی واحدهای مسکونی از بین برود و فروشنده ها از این بابت نگرانی نداشته باشند. به عنوان مثال می توان با استفاده از کد ملی افراد نسبت به احراز مالکیت آنها اقدام کرد. در صورت وجود نگرانی از امکان سوء استفاده از اسناد ملکی می توان با استفاده از کد ملی و اتصال به سامانه های ثبتی، اطلاعات ثبتی و حقوقی و همچنین مالکیتی واحدهای مسکونی را رصد کرد.
با دومین کلیک در استارت آپ های ملکی باید امکان مشاهده آدرس و موقعیت دقیق (لوکیشن) ملکی که برای فروش فایل شده است فراهم گردد. در واقع آدرس و لوکیشن فایل فروش ملک باید به طور دقیق تعیین باشد در چنین شرایطی امکان معرفی فایل های فیک و غیرواقعی از سوی سودجویان و برهم زنندگان نظم قیمتی بازار از بین می رود.
تجهیز استارت آپ ها به قابلیت تخمین و برآورد قیمت از بابت تشخیص متعارف یا نامتعارف بودن سطح قیمت ها اقدام دیگری است که باید در این زمینه در استارت آپ ها انجام گردد تا با کلیک سوم، خریداران بتوانند اطلاعات کاملی از فایل های فروش مسکن به دست آورند و از سوی دیگر امکان هرگونه قیمت گذاری غیرواقعی و کاذب و ورود فایل های فیک با هدف سودجویی و بر هم زدن نظم قیمتی بازار مسدود گردد.
در واقع در استارت آپ های ملکی باید تدابیری اندیشیده و سازوکاری طراحی گردد که از یکسو قیمت های پیشنهادی آپارتمان های مسکونی که در نواحی اطراف فایل شده اند و برای فروش به بازار عرضه شده اند برای خریداران قابل رویت باشد. از سوی دیگر، امکان رصد قیمت آپارتمان های فروش رفته در همان محله ومحدوده و همچنین فرایند تغییرات قیمتی یک ماه و یک سال گذشته آپارتمان های مشابه یا همان آپارتمان در همان محله روی نمودار فراهم گردد.
این سه مرحله یا این کلیک باید به صورت همزمان برای خریداران امکان استفاده داشته باشند و همزمان خریداران بتوانند با این سه کلیک به صورت پشت سر هم از صحت اطلاعات قیمتی و سایر تعیینات فایل مورد مشاهده ومعرفی شده اطمینان حاصل نمایند.
زیلو، نمونه پیروز دنیای
در یک نمونه پیروز دنیای می توان به استارت آپ زیلو (ZILLOW) اشاره نمود. زیلو یکی از پرکاربردترین استارت آپ های ملکی است. نحوه کار در این استارت آپ نشان می دهد باید سه کلیک روی هر کدام از فایل های معرفی شده برای فروش مسکن زده گردد تا تعیینات کامل ملک در اختیار خریدار قرار بگیرد. محیط این استارت آپ به گونه ای طراحی شده است که خریداران با چند کلیک روی هر فایل از واقعی بودن آن اطمینان حاصل می نمایند و امکان رصد تمام ویژگی های قیمتی و غیرقمیتی واحدهای مسکونی معرفی شده به بازار را به دست می آورند.
زیلو در عین حال یک عملکرد یا قابلیت تکمیلی برای خریداران مسکن آمریکا نیز ایجاد نموده است. در این استارت آپ ملکی که پرکاربردترین سامانه مجازی معرفی واحدهای مسکونی برای فروش در آمریکاست در قالب یک نمودار نوعی شاخص قیمت مسکن به صورت لحظه ای و روزانه از میانگین قیمت مسکن بازار مسکن آمریکا در ایالت های مختلف برای خریداران، فعالان بازار مسکن و کارشناسان، قابل دسترس است.در واقع این استارت آپ علاوه بر آنکه امکان دسترسی خریداران مسکن به فایل های فروش مسکن در ایالت های مختلف آمریکا و رصد سطح قیمت ها را برای آنها فراهم می نماید به عنوان یک مرجع جامع قیمتی تحولات لحظه ای، روزانه و... قیمت مسکن را در اختیار فعالان بازار مسکن و سایرین قرار داده و گزارش می دهد.
از سوی دیگر این استارت آپ ملکی که برای کاربران در سایر کشورها نیز در دسترس است به سامانه های مالیاتی ایالات متحده آمریکا و شبکه بانکی این کشور متصل است وتعیینات مالیاتی و بانکی این واحدهای مسکونی از بابت مالیات های پرداخت شده و همچنین وام های دریافت شده را به متقاضیان نشان می دهد. تمام این اطلاعات به صورت شفاف در این استارت آپ در دسترس عموم واقع شده است. این در حالی است که در غیاب صفحه نمایش بازار مسکن حتی در صورت توقف رشد قیمت مسکن، بسیاری از متقاضیان به واسطه عدم دسترسی به اطلاعات قیمتی فایل های فروش ملک، از این موضوع آگاه نمی شوند.
منبع: خبرگزاری پانا