سند رسمی رکود خانه سازی - مجله وبلاگ فروش

به گزارش دنیای اقتصاد، بهار 1401، بازار سرمایه گذاری ساختمانی در مرکز با سقوط تاریخی روبه رو شد؛ به طوری که تیراژ ماهانه خانه سازی به کمترین اندازه 18سال اخیر رسید. این کمای عرضه، محصول بیراهه سیاستگذاری در این بخش و همچنین غفلت سیاستگذار اقتصادی است که بستر فعالیت غیرمولد در بخش مسکن را امن گذاشته تا تبعات آن باعث ناامنی فعالیت مولد (ساخت وساز) گردد.

داده های رسمی از شرایط کشوری خانه سازی، شرایط سایر شهر ها را نیز مشابه تهران توصیف می کند. در اولین فصل سال، فقط 90هزار واحد مسکونی نو در کل کشور احداث شد که با وعده یک میلیون مسکن در سال بسیار فاصله دارد.

بررسی ها درباره منشأ رکود بزرگ مسکن سازی در کشور حاکی است، سرمایه گذاران با دیوار های متعددی برای بازگشت به بازار ساخت و ساز روبه رو هستند. یکی از سخت ترین موانع رونق، نبود قدرت خرید متقاضیان مسکن است که برای رفع آن، اصلاحات سیاستی لازم است.

سند رسمی ثبت رکورد سقوط تاریخی تولید مسکن در شهر تهران روز گذشته منتشر شد. با انتشار این سند رسمی، آماری که حدود سه ماه قبل از سوی دنیای اقتصاد در این زمینه اعلام شده بود، تایید شد.

دنیای اقتصاد در تاریخ 28 تیرماه سال جاری در گزارشی که با عنوان سقوط تاریخی تولید مسکن در صفحه اول و تیتر بساز و بفروش ها در مارپیچ بازار در همین صفحه منتشر شد، با استناد به آمار مربوط به تیراژ ساخت مسکن در تهران در بهار 1401، گفت: در سه ماه اول سال جاری، بازار ساخت وساز تهران با سقوط تاریخی تولید مسکن همراه شده است و رکورد کمترین اندازه ساخت مسکن در این فصل دست کم از سال 83 که آمار رسمی مربوط به تیراژ ساخت واحد های مسکونی موجود است، در این فصل (بهار 1401، به ثبت رسیده است.

این آمار که حدود سه ماه گذشته در اختیار دنیای اقتصاد قرار گرفته و دنیای اقتصاد گزارش خود را با استناد به آن منتشر کرد، روز گذشته، با انتشار گزارش مرکز آمار ایران در خصوص تحولات بازار ساخت وساز در تهران و کشور، تایید شد.

البته دنیای اقتصاد به خصوص در بخش مسکن، تمام آمار های مورد استفاده در همه گزارش های خود از شرایط بازار را بعد از کسب اطمینان کامل و صحت سنجی آن منتشر می کند. این در حالی است که بعد از انتشار این گزارش در 28 تیرماه و بازنشر آن در محافل خبری و رسانه ای به علت اهمیت قابل توجه آن برای مردم، سرمایه گذاران و کارشناسان بخش مسکن و...، مسوولان و مقامات بخش مسکن، واکنشی قابل تامل و غیر قابل باور از خود نشان دادند.

مقامات بخش مسکن به جای آنکه به این آمار و تحلیل آن در گزارش منتشر شده به عنوان یک آلارم یا زنگ خطر در جهت تولید وسرمایه گذاری ساختمانی نگریسته و با نگاه به واقعیت موجود بازار مسکن وساخت وساز اقدام به تنونظر در سیاست ها و برنامه ریزی های خود برای این بخش کنند، اصل واقعیت این آمار را زیر سوال برده و گفتند چنین رخدادی یعنی ثبت رکود بی سابقه در بازار ساخت وساز بهار 1401، اتفاق نیفتاده است.

اما، روز گذشته، مرکز آمار ایران به عنوان نهاد رسمی و مرجع آماری کشور، با انتشار گزارش مربوط به تحولات بازار ساخت وساز در تهران و کشور، سند رسمی از شرایط وخیم ساخت مسکن در کشور منتشر کرد. با انتشار این گزارش، آمار اعلام شده از سوی دنیای اقتصاد در گزارش 28 تیرماه، تایید شد.

تایید رسمی رکود تاریخی عرضه مسکن

بر اساس آماری که روز گذشته از سوی مرکز آمار ایران اعلام شد، در بهار سال جاری مجموعا 5954 واحد مسکونی در شهر تهران مجوز ساخت دریافت کرده و در فرایند ساخت قرار گرفت. دنیای اقتصاد در گزارش 28 تیرماه این آمار را 6 هزار و 200 واحد مسکونی اعلام کرده بود.

علت این اختلاف جزئی در آمار مرکز آمار و آماری که در اختیار دنیای اقتصاد قرار گرفت به این موضوع برمی گردد که در همه آمار هایی که از سوی دو مرجع یا دو نهاد آماری درباره یک موضوع مشترک منتشر می گردد همواره قدری اختلاف و تفاوت جزئی وجود دارد.

مقامات بخش مسکن در حالی آمار اعلام شده از سوی دنیای اقتصاد را آماری غیرواقعی گفتند که آمار رسمی منتشر شده در این زمینه از سوی مرکز آمار حتی با اختلاف جزئی از آمار دنیای اقتصاد نیز کمتر است. این موضوع با قاطعیت رکود تاریخی ساخت وساز در سال اول اجرای طرح ساخت یک میلیون مسکن در سال را تایید می کند.

در شرایطی که هر دو آمار تایید می کند که کمترین اندازه تیراژ ساخت مسکن از سال 83 تا به امروز در بهار 1401 در شهر تهران به ثبت رسیده است؛ به لحاظ میانگین تیراژ ماهانه ساخت مسکن در مرکز نیز این اندازه رکورد کمترین ساخت مسکن در هر ماه از سال 83 تا به امروز است.

آمار های مرکز آمار همچنین نشان می دهد اندازه تولید مسکن در بهار سال جاری، نصف تولید مسکن در بهار سال گذشته است. این در حالی است که از سال 93 تا به امروز بازار تولید مسکن در مرکز با رکود روبرو است و این رکود، سال جاری عمیق تر و گسترده تر شده است.

در شرایطی که از سال 93 به بعد رکود ساختمانی در هر سال عمیق تر شده است، اما بهار سال جاری، بزرگ ترین و عمیق ترین رکود ساخت و عرضه نو به بازار مسکن شهر تهران به ثبت رسید.

این در حالی است که دنیای اقتصاد بار ها در گزارش های خود با استناد به اظهارنظر ها و تحلیل های کارشناسی اولین گام در جهت رفع رکود معاملات وساخت مسکن را انجمادزدایی از املاک مسکونی آماده عرضه و مقابله با سفته بازی در این بازار عنوان کرده بود. گزارش مرکز آمار ایران نشان می دهد در حالی در بهار سال 1401، تعداد 5954 واحد مسکونی در پروانه های صادرشده برای احداث ساختمان از سوی شهرداری تهران، پیش بینی شد که این اندازه نسبت به فصل گذشته 4/ 48 درصد و نسبت به فصل مشابه سال گذشته 1/ 46 درصد کاهش داشته است.

ساخت کشوری زیر کف بحرانی

سند رسمی مربوط به آخرین شرایط ساخت وساز و عرضه نو به بازار مسکن که روز گذشته از سوی مرکز آمار منتشر شد علاوه بر تایید ثبت رکود تاریخی در بازار سرمایه گذاری ساختمانی و تولید مسکن در شهر تهران، یک واقعیت تلخ دیگر در ارتباط با رکود ساخت وساز در کشور را روایت می کند.

آن هم در مقطعی که انتظار می رفت و قرار بود با اجرای طرح ساخت یک میلیون مسکن در سال، هم سرمایه گذاری ساختمانی از حالت رکود خارج گردد وهم تولید و عرضه نو مسکن به سطحی برسد که فرآیند خانه دار شدن مردم تسهیل شده و بخشی از خانه اولی ها از این طریق خانه دار شوند.

گزارش مرکز آمار ایران نشان می دهد در سال اول اجرای این قانون، هدف معین شده محقق نشد. بر اساس اعلام مرکز آمار ایران بهار سال جاری، مجموعا حدود 90 هزار واحد مسکونی در کشور ساخته شده است.

آن طور که در گزارش مرکز آمار آمده است: در بهار سال 1401، تعداد 90290 واحد مسکونی در پروانه های صادرشده برای احداث ساختمان از سوی شهرداری های کشور پیش بینی شد که نسبت به فصل گذشته 8/ 21 درصد و نسبت به فصل مشابه سال گذشته 7/ 12 درصد کاهش داشته است.

بهار سال جاری در حالی حدود 90 هزار واحد مسکونی در کشور مجوز ساخت دریافت کرد که این اندازه در تابستان سال گذشته معادل 93 هزار واحد، در پاییز 83 هزار واحد و در زمستان 115 هزار واحد بوده است. در شرایطی که هنوز آمار های رسمی مربوط به ساخت مسکن در تابستان سال جاری منتشر نشده است در صورتی که بهترین حالت تیراژ فصلی مسکن در سال گذشته یعنی ساخت 115 هزار واحدی مسکن در زمستان 1400 را معیار تیراژ عرضه مسکن در تابستان سال جاری بدانیم، برآورد های غیررسمی از ساخت حول و حوش 400 هزار واحد مسکونی در بهترین حالت در یکسال گذشته که سال اول اجرای قانون ساخت یک میلیون مسکن در سال بوده است حکایت دارد.

در واقع می توان گفت در یک فرض خوش بینانه، در یکسال اخیر (سال اول ساخت یک میلیون مسکن در سال) حدود 400 هزار واحد مسکونی در کشور ساخته شده است که نشان دهنده تحقق تنها 40 درصد از تکلیف معین شده در این زمینه است.

از سوی دیگر در حالی که به طور میانه در هر فصل از یکسال گذشته باید به طور میانه 250 هزار واحد مسکونی در کشور در قالب طرح مسکن یک میلیونی ساخته می شد، در بهترین حالت کل ساخت وساز ها کمتر از نصف این اندازه بوده است.

بیشترین تیراژ فصلی ساخت مسکن از زمان آغاز این طرح، مربوط به ساخت 115 هزار واحدی در زمستان 1400 بوده است. این در حالی است که کل ساخت وساز های مسکن در کشور در بهار سال جاری تنها اندکی بیشتر از یک سوم تکلیف فصلی برای ساخت 250 هزار واحدی بوده است.

برآورد ها در حالی نشان می دهد در بهترین حالت در یکسال گذشته حول و حوش 400 هزار واحد مسکونی در کل کشور ساخته شده است که مقامات بخش مسکن بار ها اعلام کرده اند که تا به امروز عملیات ساخت دست کم یک میلیون و 500 هزار واحد مسکونی در قالب ساخت سالی یک میلیون مسکن، آغاز شده است.

از سوی دیگر آمار های شبکه بانکی درباره تسهیلات اعطایی به بخش مسکن نشان می دهد تا به امروز کمتر از 200 هزار واحد از طرح یک میلیونی، وام بانکی دریافت کرده اند که این موضوع نشان دهنده زاویه دیگری از واقعیت اجرای این طرح در کشور است.

مسوولان مسکن در حالی طرح ساخت یک میلیون مسکن در سال را با نیت پاسخ به تقاضای موثر و مصرفی در بازار مسکن از سال گذشته کلید زدند که هم بررسی های انجام شده و هم آمار های رسمی نشان می دهد دست کم تا زمان فعلی و در سال اول اجرای این طرح، هدف معین شده در این زمینه محقق نشده است و این برنامه موفقیت آمیز نبوده است.

این در حالی است که آمار های رسمی نشان دهنده افزایش عمق و وسعت رکود ساختمانی در تهران و کشور است. رکودی که از سال 93 در این بازار آغاز شده است و منجر به سقوط تیراژ عرضه نو و موردنیاز بازار مسکن به زیر کف بحرانی شده است.

بر اساس مطالعاتی که پیش تر در قالب طرح جامع مسکن انجام و نسخه به روزرسانی آن مبنای هدف گذاری قانون ساخت یک میلیون مسکن در سال از سال 1400 شد، نیاز به عرضه نو سالانه به بازار مسکن در قالب ساخت واحد های مسکونی در هر سال حول و حوش یک میلیون واحد مسکونی است.

این اندازه برای پاسخ به نیاز تقاضای نو و تقاضای انباشته ملکی برآورد شده است. این در حالی است که کف بحرانی عرضه مسکن در هر سال نیز 560 هزار واحد مسکونی برآورد شده است. یعنی برای آنکه بازار مسکن با مشکل حاد بی تعادلی عرضه وتقاضا روبرو نگردد حتی اگر شرایط ساخت وعرضه یک میلیون واحد مسکونی در سال در کشور وجود نداشته باشد دست کم در هر سال باید 560 هزار واحد مسکونی در شهر ها احداث گردد.

اما آمار ها نشان می دهد از سال 93 تا به امروز 8 سال اخیر- تیراژ ساختمانی و عرضه نو به بازار مسکن در قالب ساخت واحد های مسکونی در هر سال زیر کف بحرانی بوده است. به طور میانه از سال 93 تا به امروز در هر سال بین حدود 300 تا 350 هزار واحد مسکونی ساخته شده است که نشان دهنده شرایط بحرانی در این بخش از بازار مسکن است.

کف بحرانی برای عرضه سالانه 560 هزار واحدی به بازارکشوری مسکن نشان دهنده آن است که برای آنکه بازار مسکن به جهت رکود ساختمانی به زیر خطر بحران سقوط نکند در هر فصل باید دست کم 140 هزار واحد مسکونی در کشور ساخته گردد؛ در بهار سال جاری تنها حدود 90 هزار واحد مسکونی در کشور ساخته شد که 50 هزار واحد کمتر از کف بحرانی عرضه ملکی کشور است.

مانع اصلی رشد تیراژ ملکی

مقامات بخش مسکن در حالی از یکسال قبل برای جبران کسری عرضه های سالانه به بازار ملک و خروج بخش تولید وسرمایه گذاری ساختمانی از رکود به منظور تسهیل شرایط دسترسی خانه اولی ها به مسکن، سیاست ساخت سالانه یک میلیون مسکن در سال را دنبال می کنند که تحقیقات میدانی دنیای اقتصاد نشان دهنده موانع اصلی پیش روی این بازار برای خروج از رکود است.

تحقیقات میدانی دنیای اقتصاد از واقعیت بازار ساخت و عرضه مسکن که روز گذشته در گزارشی با عنوان سراب ارزانی زمین شهرها در همین صفحه منتشر شد نشان داد نه تنها در تهران که در سایر شهر های کشور، سازنده ها و انبوه سازان دست کم با 6 دیوار ومانع مهم روبرو هستند که برای خروج از رکود ساختمانی باید این دیوار ها یکی پس از دیگری از میان برداشته شوند.

خلاصه آنچه در این گزارش عنوان شد آن است که جهت رفع رکود از بازار ساخت وساز از کانالی غیر از عرضه دولتی عبور می کند. هم اکنون سازنده ها به علت نبود تقاضای موثر برای خرید واحد های ساخته شده، تورم مستمر مصالح ساختمانی، بالا بودن قیمت زمین، افزایش دستمزد های عوامل کار، نوسان سایر بازار ها و بیشتر بودن قیمت تمام شده واحد ها از قیمت فروش واحد ها در برخی از شهرها، با بحران حاشیه سود منطقی روبرو شده و بسیاری از آن ها دست از کار کشیده اند.